田舎の土地活用４選！土地の規制や放置するデメリットも紹介

DATE: 2018.9.15 BY: MAGAZINE編集部

田舎を車で走っていると、「売地」という看板が建てられているのをよく見かけますよね。田舎の土地は、都会の土地と比べて活用手段が限られています。
地方の過疎化といった理由からアパートやマンション、ビルなどの一般的な活用方法が通用しないことも多いのが現状です。では田舎にある余っている土地はどのように活用するのが良いのでしょうか。
今回は田舎の土地を所有しているが、活用方法が思いつかない方に向けて、様々な活用方法を紹介していきます。

田舎の土地売買の特徴

土地の所有者が使用していない土地をうまく活用しようと考えた時、土地を貸すか土地を売るという方法が基本です。具体的には、土地を貸して賃料で土地を活用する方法や土地を業者に売り払うといった方法が考えられます。

しかし、基本的に土地を借りるというのは都会のビジネスです。
というのも土地を借りたいニーズは、人が少なければ少ないほど減っていきます。また田舎であれば、十分な広さの土地を持っている人も多いのではないでしょうか。そのため、土地を借りるというニーズは田舎の場合少ない傾向にあります。

また、田舎の土地には圧倒的に土地の売買価格が低いという特徴もあります。土地に人が集まりにくく、土地を借りたいというニーズが少ないため、路線価などといった土地の評価が低い傾向にあります。そのため、土地を売っても都心部に比べ低価格になってしまいます。安く土地を購入し活用したい人にとっては、田舎の土地はまだまだ需要があると言えます。

田舎におすすめの土地活用４選

駐車場経営

駐車場経営の一番のメリットは、比較的少ない資金で始められることです。失敗したとしてもダメージは小さく、低リスクなのが特徴です。また、都市部では車離れにより稼働率が上がらないことがありますが、田舎はまだまだ車社会なので需要があります。
駐車場経営をする際は、車が出入りさせやすい立地かどうかも検討しましょう。

事業用地にする

田舎の余っている土地の中には車の出し入れがしにくい土地や交通の便が悪い土地もあるでしょう。扱いにくい広い土地にオススメなのが、事業用地として活用する方法です。
事業用地として活用する場合、広い敷地を必要とする一方で、交通の利便性はそれほど問われない工場や高齢者のサービス施設を展開したい企業が土地の買い手として挙げられます。

資材置き場にする

周辺に人がいない田舎の土地では、普段は使わない資材を置く場所として活用することも可能です。あまり高い賃料は取れませんが、ただ土地を貸すだけなので初期投資はほぼ掛からず、固定資産税以上の収益が得られることもあります。

ガレージタイプのトランクルームにする

近年需要が高まり、活気のあるビジネスの一つとなっているのがトランクルーム経営です。トランクルームは土地の条件に左右されにくく、初期費用があまりかからないため、短期の回収を見込めます。
また管理がしやすく、人が住んでいない分トラブルも発生しないのが特徴です。ある程度の広さを求められるため、土地の余る田舎は適しています。

田舎の土地活用をはじめる前に調べておくべき規制

土地に規制があると活用方法も限られてしまいます。田舎で土地活用を始める前には、土地に規制がないか調べる必要があります。田舎の土地でちゅ石なければいけないものとして「市街化調整区域」「農地法および農業振興地域」があります。

市街化調整区域とは？

その地域の市街地化を防ぐために定めれている規定です。市街化調整区域に該当する土地では建物を建てることができません。コンテナを置いてトランクルームを経営したり、建物を建てて貸し出したりすることはできません。
自分の持っている土地が市街化調整区域がどうか調べるには、行政が提供しているシステムを利用する方法と役所で確認する方法の2つがあります。
その土地が市街化調整区域になっているのか、計画的に都市化を進めていく市街化区域になっているのか調べられるシステムを整備しているところがあるのでそれを活用すれば簡単に市街化調整区域かどうか調べられます。
システムが整備されていない場合は役所の都市計画課に住所を問い合わせれば確認することができます。

農地法とは？

農地法とは、農地が減ってしまうのを防ぐために整備された農地に関する規制です。農地法で定められている土地には建物を立てることが出来ません。建物を立てるためには県知事か農林水産大臣の許可を受けて、登録されている土地の用途を「農地」から「宅地」　に変更する必要があります。
土地の用途がどのように定められているのかは市役所の「農政課」に問い合わせればわかるようになっています。ただし、電話での対応だと受け付けてくれないので市役所まで行く必要があります。

農業振興地域とは？

農地の中には「宅地」に変更できない土地もあります。それが「農業振興地域」です。
農業振興地域とは、「農業振興地域の整備に関する法律」に基づいて市町村が立てた「農業振興地域整備計画」に該当する土地のことを指しています。農業振興地域整備計画に該当する土地は農地の発展に必要な土地となっているので、土地の用途を変更することが出来ません。

規制に該当した場合の土地活用

持っている土地が3つの規制のどれかに該当してしまった場合、可能な土地活用として「農家に売る・貸し出す」「市民農園にする」といった方法が挙げられるでしょう。市民農園とは、農業作業体験を行う農園や市民に貸し出す農園を指します。建物を立てられない土地は農地か農園として積極的に使って行くのが良いでしょう。
ただし、どの方法も手続きや審査が必要になります。農家に売ったり貸し出したりする場合は農業委員会の許可が必要です。購入する側や借りる側も農業をできるかどうか審査されます。市民農園にする場合も目的によって手続きが異なるので注意が必要です。

土地を放置していることで起きるデメリット

そもそも土地を使わないとどういったデメリットが発生してしまうのでしょうか。

土地に税金が発生するのに収入がない

土地には「固定資産税」というものがあります。土地を使っていなくても毎年固定資産税は納めなければなりません。
土地活用をしていないと、税金として出て行くお金はあるのに土地で得た収入がないという状態になってしまいます。経済的にこれは大きなデメリットです。

維持管理不足でトラブルに巻き込まれることがある

土地を長く使用していないと雑草が生えてしまい土地の状態が悪くなってしまうだけではありません。不法投棄や不法侵入といったトラブル見舞われてしまうこともあります。その際、もし事故や事件が起こってしまうと、関与していないのに土地所有者としての責任を問われてしまいます。なので、土地を放置したままにするのはよくありません。
せめて土地活用をしなくても土地を定期的に掃除したり、フェンスを設置して気軽に人が立ち入れないようにしておくことが必要です。