所有しているコンテナやビルを住居として貸し出すのではなく、倉庫として貸し出すトランクルーム投資が新たな土地活用として注目されています。

初期投資が少ない上にリスクが低いと言われており、有望視されるトランクルーム経営ですが、必ず成功するわけではありません。
今回は、トランクルーム投資の利回りや利益を得るためのコツを紹介します。

注目され始めているトランクルーム投資について

トランクルーム投資とは

トランクルーム投資とは、空いている土地や空間をトランクルームにして貸し出すビジネスです。狭い土地でも始めることができるので、狭すぎて使いにくかった土地も活用できることから新たな土地活用方法として注目されています。
年々「収納スペースを確保したい」というニーズが増えてきたこともあり、トランクルーム投資を行う人は増えています。

トランクルーム投資では経営方法を選ぶ

トランクルーム投資を始める際はまず経営方法を選びます。
トランクルーム投資にあたっての経営方法は「自己運営」「フランチャイズ」「一括借り上げ」の3種類です。
「自己運営」とは、投資から日々の運営までの全てを土地所有者が行う方法です。
「フランチャイズ運営」とは、日々の運営など全て土地保有者が行い、フランチャイズの名前を借りて運営する方法です。知名度や集客が見込める代わりに、フランチャイズ料が必要になります。
「一括借り上げ」とは、土地所有者が土地をトランクルーム運営会社に貸し出し、運営会社が貸主となる方法です。この場合、トランクルームの賃料ではなく土地の地代が土地所有者の収入となります。
土地の規模やどの程度時間をかけるかなどを考慮し、自分に合った方法を選択しましょう。

経営方法が選べたらトランクルームの種類を選ぶ

「自己運営」や「フランチャイズ」でトランクルーム投資をする際、トランクルームの種類を選ばなければなりません。
トランクルームには「室内型」「屋外型」の2種類があります。
「室内型」は、都心部に多いパターンです。ビルなどの建物内のスペースをパーテーションなどで区切り貸し出します。荷物を収納するため、建物の1階であったり、エレベーターが設置されているかが重要になります。
一方で「屋外型」は、地方都市で主流となっているパターンです。空いている土地に、コンテナを設置し、貸し出します。
土地保有のみで建物がない場合、個人がトランクルームのために新しい建物を立てるのはあまり現実的ではありません。
そのため、個人の土地活用としては、コンテナを設置する「屋外型」の方が一般的です。

トランクルームの利回りについて

トランクルームが土地活用として注目され始めた理由の1つに「利回りが高い」ということがあります。トランクルームの利回り一体どのくらいなのでしょうか。

トランクルームの利回りは２種類ある

トランクルームの利回り「想定利回り」と「実質利回り」というものがあります。
まずはこの2つの特徴や違いを覚えておきましょう。

想定利回りとは？

想定利回りでポイントとなるのが「満室時の収入」です。トランクルームが満室の状態の時どれくらいの収入が得られるのか調べ、それを初期投資の費用で割ったものが想定利回りです。
想定利回りは理想的な運営状態の利回りなので目標とも言える値ですが、トランクルーム経営では初期費用以外にも様々な費用が発生します。また、満室にならない場合も考えられるので参考程度にしておくのが良いです。

実質利回りとは？

実質利回りは想定利回りに対し、より正確な利回りになります。
実質利回りでは、まず一年間の収入から税金・メンテナンス費用などを差し引いた金額を初期投資の費用で割ったものとなっています。

トランクルームの実質利回りは20％前後

地域やト種類によって異なりますが、トランクルームの実質利回りはだいたい20％前後と言われています。
同じ不動産投資でもマンションやアパートの8％と比べると、かなり高い利回りがあることがわかります。
高利回りのトランクルーム投資では初期投資の費用を比較的短期間で回収することができます。経営を始めてから早い段階で初期投資の費用を回収することができるので、利益を生み出しやすくなっています。

トランクルーム投資のメリットとは？

高い利回りがあるトランクルーム投資ですが、他にはどんなメリットがあるのでしょうか。ここでは、トランクルームに投資するメリットを紹介します。

初期費用が少ない

トランクルーム経営では住居用の不動産経営で必要な水まわりの設置などがないため、比較的初期費用が少なく済みます。

利益を出しやすい

トランクルームは初期費用が少なく、利回りも高いためアパートやマンション経営に比べえ利益が出しやすくなっています。
また、今後成長していく市場なので、競合が比較的少ない傾向があるので利益を出しやすいということもメリットとしてあげられるでしょう。

立地や規模の制限を受けにくい

賃貸住宅は圧倒的に立地や土地の広さの影響が大きいです。一方で、トランクルームでは立地が悪くとも賃貸住宅に比べて賃料はあまり下がらないのが特徴です。また、狭小地でも始めることができるため、土地の規模的な制限も受けにくいといえます。

建物の老朽化が賃料への影響が出にくい

住居用ではないため、多少古くてもほとんど問題になりません。

トランクルーム投資で起こりうるデメリットとは何か

リスクの少ない投資と言われているトランクルーム投資ですが、もちろんデメリットもあります。

集客が難しい

まだ成熟した市場ではないため、集客の手段が限られ、集客が難しいと言われています。

新規参入者が多い

メリットである手軽さにより新規参入者が増えています。そのため、今後供給過多になり、投資として成り立たないということも考えられます。

税制面の優遇が少ない

賃貸住宅は土地や建物の固定資産税や土地計画税が軽減されますが、トランクルームに関してはメリットがありません。

トランクルーム投資の失敗例

利回りが高くメリットも多いトランクルーム経営ですが、一方で失敗してしまうこともあります。どのような場合失敗してしまうのでしょうか。

失敗例①　「ニーズがなかった」

周りに住宅がなく、土地だけがある場所にトランクルームを設置。いくら立地による左右を受けにくいトランクルーム経営とはいえ、住居がないとトランクルームを借りる人がいないため、空室ばかりになってしまう。

失敗例②　「経営方法を間違えた」

時間を注いで多くの利益を出した胃と思い、「自営方法」を選んでトランクルーム経営を開始。しかし、集約方法や管理方法の知識が薄く、設置したものの空室ばかりになってしまった。

失敗例③　「大きなトラブルが発生」

コストを抑えるために、セキュリティを下げて経営。その結果、不法投棄などの問題が発生し大きな問題に。その後改善したものの、風評被害により営業できなくなってしまった。

トランクルーム投資を失敗しないための3つコツ

投資を失敗しないためにはどんなことが必要なのでしょうか。
ここではトランクルーム投資を失敗しないためのコツを3つ紹介していきます。

ニーズを把握する

立地とニーズが合わないところでの経営は、契約につながることができません。
また、トランクルームのニーズはあるものの、設備のニーズを満たしていないというパターンも考えられます。その土地での需要を掴むようにしましょう。

経営方法・契約会社の選定をしっかりする

経営方法や会社選びによって収益が左右されることがあります。初期費用などコスト面だけでなく、集客ノウハウや管理、サポートなど運営に関わるポイントをしっかり確認するようにしましょう。

治安・セキュリティをしっかりする

安易にコストを下げるためにセキュリティを下げてしまうと、大きなトラブルに巻き込まれる可能性があります。トラブルの規模によっては、運営できなくなってしまうこともあります。コストとセキュリティのバランスはしっかり見極めましょう。

まとめ

トランクルーム投資は空いている土地やうまく活用できていなかった土地にトランクルームを立てて収納スペースとして貸し出すことで利益を得るビジネスで、ニーズが増えてきたことから近年注目され初めています。

トランクルームが注目されているもう1つの理由には「高利回りであること」があげられます。利回りには「想定利回り」と「実質利回り」の２種類があります。
想定利回りは満室時の利回りで、実質利回りは実際の利回りになります。
トランクルームの実質利回りは20％と高い利回りになっています。他の土地活用にはない高利回りなので土地が余っている方にはおすすめの土地活用です。

ただし、トランクルーム投資にはコツがあります。
①ニーズを把握する
②経営方法・契約会社の選定をしっかりする
③治安・セキュリティをしっかりする
という3つのコツを抑えて経営することが大切です。